Accettazione eredità: come diventare erede dell’immobile a tutti gli effetti

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Per vendere pensi basti l’atto di successione? Non è così.

Hai ereditato un immobile e adesso hai deciso di venderlo. Pensi che sia sufficiente effettuare l’atto di successione, ma non è così.

Quando erediti un immobile, insieme alla successione che viene fatta esclusivamente ai fini fiscali devi fare quella che si chiama “accettazione di eredità”.

Per diventare erede occorre infatti che il chiamato alla successione dichiari di voler accettare la casa in questione. E come si fa? In due modi:

  • Accettazione tacita dell’eredità;
  • Accettazione espressa dell’eredità.

ACCETTAZIONE TACITA DELL’EREDITÀ

Per vendere liberamente l’immobile che hai ereditato, in fase di atto di vendita dovrai semplicemente dichiarare di essere erede. Questa procedura è da effettuarsi entro 10 anni dall’apertura della pratica di successione, ed inoltre è quella che costa meno.

Potrai usare questa dichiarazione per tutti gli immobili trascritti nella stessa conservatoria dei registri immobiliari (lo so che può sembrarti troppo “tecnica” come cosa, ma spiegarla diversamente non è possibile).

ACCETTAZIONE ESPRESSA DELL’EREDITÀ

L’accettazione espressa è da effettuarsi dal Notaio con atto pubblico o scrittura privata. È un vero e proprio atto e ha un costo sicuramente maggiore rispetto all’accettazione tacita di eredità.

L’accettazione espressa può essere pura e semplice, oppure con beneficio d’inventario. All’accettazione con beneficio di inventario si ricorre solitamente quando i debiti sono superiori ai crediti: con essa l’erede, onde evitare di rispondere dei debiti del defunto anche con il proprio patrimonio, mette una sorta di barriera tra i propri beni e quelli ereditati, per cui i creditori potranno pignorare solo questi ultimi.

In sintesi, se decidi di vendere un immobile ereditato, ricordati che a parte il costo della successione dovrai tenere conto di quello dell’accettazione di eredità. In caso contrario non ti sarà possibile procedere con la vendita della casa!

Donazione di immobile: tutto ciò che devi sapere

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Cosa comporta effettuare o ricevere una donazione di immobile? Ecco una mini-guida sull’argomento.

Spesso si sente parlare di immobili donati e capita di fantasticare sulle possibilità di ricevere in dono una casa. Ma che cos’è una donazione? Quando si parla di donazione si parla di uno dei contratti grazie ai quali si diventa proprietari di un immobile.

COSA SUCCEDE DURANTE UNA DONAZIONE DI IMMOBILE?

Il soggetto A (donante) dona al soggetto B (donatario) un immobile tramite un atto notarile, e fin qui tutto bene. Qual è il problema della donazione? Il problema è che in Italia è un atto soggetto a revocazione, può essere cioè annullato.

Da chi può essere revocata? Da chiunque pretenda qualcosa dal soggetto A (donante): figli, creditori o dallo stesso donante in caso il donatario abbia commesso gravi atti nei suoi confronti o del suo patrimonio.Quando si parla di figli, il problema è anche più accentuato. Questo perché la legge tutela tutti i figli, anche quelli illegittimi e cioè avuti al di fuori del matrimonio. In questo caso il figlio illegittimo potrebbe richiedere a tutela della sua quota di eredità un’azione di riduzione e così rientrare del capitale di sua spettanza.

CHE COSA COMPORTA L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE DA PROVENIENZA DONATIVA?

Comprare una casa che è stata donata in precedenza comporta diversi aspetti:

  • che la donazione è un atto a rischio in quanto impugnabile per vent’anni dalla trascrizione della donazione o per dieci anni dalla morte del donante;
  • che qualsiasi banca farà difficoltà a dare un mutuo se questa è la provenienza in quanto è un atto a rischio.

COME CI SI PUÒ TUTELARE?

Per difendersi da tutti questi aspetti, si possono fare principalmente due cose:

  • Se il soggetto A (donante) è ancora in vita, si può richiedere l’annullamento della donazione per mutuo consenso facendo un altro atto con lo stesso procedimento dell’atto di donazione;
  • Stipulare una delle numerose assicurazioni che tutelano gli acquisti, scegliendo una clausola specifica che riguardi la precedente donazione dell’immobile, per un acquisto decisamente più sereno.

 

In sintesi, se si vuole comprare una casa e la provenienza è una donazione, facciamo attenzione a chi ha donato e quanto tempo è passato dalla donazione.

Responsabilità dell’agenzia immobiliare: quali sono?

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Houston abbiamo un problema!

Comprare casa è un passo importante e si spera, che affidandosi ad un’agenzia immobiliare, tutto vada per il meglio. La realtà dei fatti però non è così: la responsabilità dell’agenzia immobiliare o del consulente immobiliare ha dei limiti.

Nell’immaginario collettivo si pensa che tutto ciò che è riferito al pianeta casa, rientri nelle responsabilità dell’agenzia immobiliare: dalla regolarità della planimetria, al saldo del pagamento delle spese condominiali, al controllo che non esistano ipoteche sull’immobile. Ma sarà davvero così?

In questo articolo cercherò di fare un pochino di chiarezza e di sfatare alcuni luoghi comuni. Si parlerà un pò di legge……quindi per le conclusioni vi consiglio di leggere tutto fin in fondo.

QUALI RESPONSABILITÀ HA L’AGENZIA IMMOBILIARE

Chiariamo un primo aspetto: chi è il mediatore?

L’articolo 1754cc parla chiaro: il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere collegato ad alcuna di essa da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Va da sé che qui si parla della figura del mediatore e di quello che fa: mette in relazione più parti per concludere un affare.

Andiamo avanti.

L’art. 1759cc ci parla invece delle responsabilità del mediatore:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

  • “il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note”. Questo significa che, se non vi è patto o disposizione in contrario, egli non ha alcun obbligo di fare indagini per assicurare reciprocamente le parti circa il buon fine dell’affare, ma di segnalare quello che gli è stato riferito.

In questi due articoli si identifica il mediatore in generale.

La Legge 39/1989 parla nello specifico dell’agente di affari in mediazione (comunemente chiamato agente immobiliare). In questo articolo, l’elemento a cui fare attenzione, è uno dei fondamentali requisiti che deve avere l’agente immobiliare:

  • Requisito professionale: il mediatore, oltre ad essere in possesso del diploma, deve seguire un corso di formazione e deve superare un esame in camera di commercio con prova sia orale sia scritta che attesti le capacità dell’aspirante.

Il criterio di professionalità e buona fede fa intendere che ad un agente immobiliare non è chiesto un effettivo controllo documentale, ma di comunicare se esiste qualche problematica, che pur non facendo alcun controllo è lampante.

Faccio alcuni esempi:

  • la presenza di una veranda, che da un semplice sguardo alla planimetria catastale non è stata regolarizzata;
  • la posizione della cantina, che leggendo l’atto fa pensare che non sia quella ma un’altra;
  • la descrizione dell’immobile nell’atto: se leggendo si parla di un due camere e cucina ma l’appartamento ha tre camere e cucina, capite che è evidente che c’è un qualche problema?
  • La mancanza del certificato di abitabilità in una casa recente o comunque edificata successivamente al 01 settembre 1967.

L’agenzia immobiliare non ha responsabilità inerente al controllo effettivo della documentazione.

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Quindi a chi spettano tutti i controlli?

L’agenzia immobiliare non ha responsabilità? Questa è una domanda più che lecita, ma che pretende più di una risposta. In primis spetta al venditore o diversamente può spettare all’agente immobiliare se incaricato espressamente dal venditore stesso.

A mio parere l’agenzia immobiliare ha delle responsabilità e dalla mia, per fornire un servizio trasparente e professionale, preferisco fin da subito un controllo totale e completo su tutta la documentazione (per capire cosa intendo dai una lettura al mio articolo “PERCHÉ AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE PER LA VENDITA DELLA PROPRIA CASA?”) avvalendomi di professionisti di mia fiducia:

  • le verifiche urbanistiche e il controllo catastale è affidato al geometra che si preoccupa di sincerarsi che la planimetria non abbia difformità e se ce ne fossero di come procedere per la regolarizzazione;
  • il Notaio mi aiuta, verificando se esistono ipoteche o delle pendenze particolari;

L’agenzia immobiliare ha delle responsabilità perché non si parla di un paio di pantaloni ma della vostra futura casa.

Hai trovato interessante questo articolo? Scopri come posso aiutarti nella compravendita di un immobile, sia residenziale che commerciale. Contattami!

Ernesto Palano – Consulente immobiliare
Corso Trapani 151 – Torino
Tel: +39 333 845 1157
Email: info@ernestopalano.it

Planimetria comunale difforme da planimetria catastale

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Stai cercando casa e la prima cosa che controlli tra i tanti documenti è sempre la stessa: la planimetria catastale.

In pochissimi sanno però che la planimetria catastale non è assolutamente probatoria ai fini della conformità urbanistica; cerco di esser chiaro: se desideri davvero controllare che tutto sia in ordine, quella da verificare non è la planimetria catastale, ma la planimetria comunale.

COSA SUCCEDE SE LA PLANIMETRIA COMUNALE È DIFFORME DALLA PLANIMETRIA CATASTALE?

La vera domanda che dovresti quindi porti è: la planimetria comunale è conforme allo stato di fatto e cioè a come vedo la casa?

In Italia abbiamo il catasto che è nato per motivi fiscali e non ai fini di controllo urbanistico mentre diversamente il comune è l’organo preposto al controllo della regolarità edilizia. In una prima fase puoi anche accontentarti di verificare che la planimetria catastale sia uguale a come vedi l’alloggio, quando però decidi che quella è la casa giusta e vuoi procedere all’acquisto, assicurati di verificare sempre anche la planimetria comunale.

COME SI FA?

Verificare la planimetria comunale è più semplice di quello che si pensi:

  1. Recarsi presso l’ufficio edilizia del comune dove si trova l’immobile e fare direttamente richiesta (attenzione: gli uffici non sono sempre aperti al pubblico, quindi verificare giorni ed orari di apertura per non perdere tempo);
  2. Tramite un professionista di fiducia (agente immobiliare, geometra o architetto);

SE LA PLANIMETRIA CATASTALE È DIFFORME DALLA PLANIMETRIA COMUNALE COME CI SI COMPORTA?

Bisogna sempre fare rifermento al comune, quindi incaricato un geometra o un architetto, sarà lui a indicare la strada migliore per regolarizzare il tutto; solitamente basta o una semplice pratica urbanistica oppure una pratica in sanatoria (che prevede una multa che varia da 516€ a salire in base al tipo di abuso edilizio).

Io per esempio, mi preoccupo sempre fin dall’inizio di controllare che la planimetria comunale non sia difforme dalla planimetria catastale. Essere certo che le planimetrie siano uguali tra loro, assicura una compravendita serena e senza intoppi. Basti pensare che ad oggi molte banche per concedere un mutuo, pretendono che le che entrambe le planimetrie siano conformi.

Se vuoi vendere casa, insieme a controllare che la planimetria comunale non sia difforme dalla planimetria catastale, ti consiglio di dare una lettura a questo link dove puoi trovare altri utili consigli.

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Ernesto Palano – Consulente immobiliare
Corso Trapani 151 – Torino
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Quali sono le imposte e le agevolazioni prima casa

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Hai trovato la casa che ti interessa e adesso ti stai chiedendo: quali sono le imposte che si pagano quando compro una prima casa?

PRIMA CASA: COSA SI INTENDE

Ti tolgo subito ogni dubbio: la legge stabilisce che per usufruire delle agevolazioni acquisto prima casa, non devi avere immobili già acquistati con le agevolazioni su tutto il territorio italiano, neanche in quota, non devi avere immobili di proprietà nello stesso comune dove vuoi acquistare e la casa non deve appartenere alle categorie catastali residenziali definite di lusso: A/1 – A/8 – A/9.

Altra cosa che dovresti tenere in considerazione è che le imposte cambiano se acquisti da persona fisica oppure da una società (esempio se compri casa da una società costruttrice).

QUALI SONO LE IMPOSTE AGEVOLATE PER L’ACQUISTO

Le imposte agevolate che si pagano ad oggi, quando acquisti una prima casa da persona fisica sono:
• Imposta di registro: 2 % da calcolare sul valore catastale rivalutato con il coefficiente per la prima casa (es: rendita catastale x 115,5 (coefficiente) = valore catastale x 2%); attenzione l’imposta minima da versare è di 1000€. Se dal calcolo il 2% è inferiore ai 1000€, mi dispiace ma dovrai versare l’importo minimo;
• Imposta Ipotecaria: si paga in misura fissa 50€;
• Imposta Catastale: si paga in misura fissa 50€.

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Se invece l’acquisto è da persona giuridica le imposte sono:
• Imposta di registro: 200€ in misura fissa;
• Iva: 4% sul prezzo dichiarato;
• Imposta ipotecaria: 200€ in misura fissa;
• Imposta catastale: 200€ in misura fissa.

RIASSUMENDO SULLE AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA

Per essere sicuro che potrai accedere alla agevolazioni acquisto prima casa i fattori ai quali fare attenzione sono:
• Non avere immobili già acquistati con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale;
• Non avere immobili nello stesso comune dove si vuole acquistare (magari hai una casa ereditata che affitti nel comune dove vuoi acquistare);
• Fare attenzione alla categoria catastale dell’alloggio, perché le categorie di lusso sono escluse dalle agevolazioni.

Nel conteggio finale, le imposte fanno una bella percentuale del tuo investimento. Immagina se il giorno dell’atto hai una brutta sorpresa e ti trovi a dover versare dei soldi che non avevi conteggiato. Non credo che ti faccia piacere.
Per questo, mi piace per totale chiarezza, ogni volta che un cliente è interessato ad un acquisto, verificare insieme a lui se può usufruire delle agevolazioni acquisto prima casa snocciolando insieme tutti gli aspetti essenziali.