Come funziona la proposta di acquisto

Come funziona la proposta di acquisto

Come funziona la proposta di acquisto

Come funziona la proposta di acquisto
Comprare casa è un passo importante. Ogni volta che avrete incontrato un agente immobiliare sono sicuro che avrete sentito dire: “Bene, vuole fare una proposta d’acquisto”? Lo strumento utilizzato dalle agenzie immobiliari per aiutarti nell’acquisto di una casa si chiama proprio proposta d’acquisto immobiliare.

Come funziona la proposta di acquisto?
Inizio spiegandovi com’è fatta. La proposta è un modulo cartaceo preimpostato con spazi da compilare a cura dell’agente immobiliare. La stessa dev’essere depositata presso la camera di commercio dove ha sede l’agenzia immobiliare.

I dati da inserire saranno:
– I dati dei venditori (dove è nato e quando, residenza e codice fiscale);
– Come i venditori sono diventati proprietari dell’immobile (tipo di atto, successione o donazione);
– Descrizione dell’immobile (alloggio composto da…….piano……ascensore….balconi….cantina);
– Dati catastali e ape;
– Se sussistono difformità, se gli impianti sono certificati e se ci sono ipoteche;
– Prezzo che vorremmo pagare l’immobile;
– Come vorremmo pagarlo (caparre e saldi);
– Entro quando vorremmo fare l’atto;
– Se vogliamo la casa libera da tutto oppure desideriamo che rimanga qualcosa all’interno;
– Eventuali accessori visti che vogliamo che vengano lasciati (climatizzatore piuttosto che l’antifurto);
– Consegna delle chiavi della casa all’atto oppure no;
– Eventuali patti particolari;
– Termine di irrevocabilità;
– Ultimo ma non meno importante, i dati dell’agente che compila la proposta (iscrizione al ruolo o REA e firma.

Come funziona la proposta di acquisto

La proposta d’acquisto è alla stessa stregua di una scrittura privata detta comunemente compromesso o preliminare di compravendita. Se sono riportati tutti i dati che vi ho citato non servirà integrare la stessa con un’ulteriore scrittura ma lei basterà come contratto definitivo per arrivare all’atto di compravendita.

Cosa fare attenzione quando si compila una proposta di acquisto?
– Dati dei venditori: ricordatevi che dovranno essere riportati i dati di TUTTI i venditori;
– Come sono diventati proprietari: ATTENZIONE perché se la provenienza dell’acquisto è una donazione, non tutte le banche concedono il mutuo. Se vuoi approfondire il discorso ti invito a vedere questo video;
– Descrizione dell’immobile: fate descrivere quello che avete visto. Per esempio, se c’è l’ascensore, fatelo sempre indicare. A volte nei condomini l’ascensore può essere utilizzato solo da chi ha pagato la quota per l’installazione. Magari lo vedete, pensate si possa usare ma non è così.

Come funziona la proposta di acquisto

Oppure capita di vedere dei meravigliosi sottotetti tutti rifiniti ma che non sono abitabili. È giusto che voi lo sappiate e se vi sta bene acquistare la casa così sarà una vostra scelta. Non è bello scoprire dopo le magagne;

– Dati catastali e Ape: I dati indicati dovranno essere della casa e delle eventuali pertinenze. L’ape (almeno per il Piemonte) dovrà già essere predisposto (se volete potete dare un’occhiata al video dove vi spiego cos’è) e non si può indicare che verrà fatto entro l’atto o l’eventuale compromesso;
– Difformità: Per approfondire questo argomento ti rimando alla visione di questo video;
– Ipoteche: le ipoteche possono essere di tre tipi. Comunemente quella che trovate è l’ipoteca
volontaria a garanzia del mutuo. Se c’è solo questa, l’unica cosa che dovrete approfondire è il
debito residuo del mutuo. Se il prezzo offerto sarà inferiore al debito, sinceratevi solo del fatto
che il venditore abbia dei suoi soldi per l’estinzione del mutuo stesso. Mi raccomando, nella
proposta d’acquisto immobiliare indicate che non consegnare denaro fino all’atto!

Le altre ipoteche che potreste trovare sono l’ipoteca giudiziale e l’ipoteca legale. Qui le cose si
complicano. Meglio approfondire con un legale la situazione prima di muoversi per formulare
una proposta d’acquisto immobiliare;

Certificazioni: la certificazione degli impianti NON è obbligatoria. Lo ripeto, NON è obbligatoria.
Lo diventa solo ed esclusivamente se siete voi a richiederla in fase di proposta d’acquisto;
– Come pagherai: le somme che vengono indicate nella proposta è sempre meglio che siano
caparre confirmatorie. Esiste anche l’acconto o la caparra penitenziale. Se desideri
approfondire l’argomento dai una lettura all’articolo scritto dal Notaio Massimo D’ambrosio;

Come funziona la proposta di acquisto

– Data dell’atto: ricorda, la data che indicherete NON è mai ultima! È una data che possiamo dire
indicativa e che per accordo tra le parti potrà essere anticipata o posticipata. Se la data indicata
non verrà rispettata si dovrà procedere intimando alla parte inadempiente di adempiere entro
un termine stabilito e che diverrà, a quel punto, perentorio. Quindi occhio a cosa scriverete;
– Consegna delle chiavi: anche qui vi rimando alla visione del video;
– Dati agenzia: spesso e volentieri, purtroppo, chi compila le proposte d’acquisto immobiliare
non è un agente abilitato. Uno dei modi per scovarlo è proprio questo. L’agente immobiliare
che compilerà la proposta dovrà personalmente firmarla. Se vedrete che non lo farà chiedetegli
la sua iscrizione al ruolo o il REA. Ricordate, un agente immobiliare che non è abilitato non ha
diritto alle provvigioni.

Come funziona la proposta di acquisto
Ultima cosa ma non meno importante, anzi, sia venditore sia acquirente perché la proposta d’acquisto immobiliare sia un contratto definitivo tra le parti, dovranno ricordarsi di comunicare l’accettazione della proposta stessa (accettata dal venditore o dall’acquirente, questo dipende se alla prima proposta susseguono delle contro-proposte). Cerco di essere chiaro con un esempio:
– proposta fata dall’acquirente al venditore;
– il venditore accetta;
– l’acquirente deve essere messo a conoscenza che il venditore ha accettato.

Se logicamente si instaura una trattativa e il venditore fa una contro-offerta, sarà l’acquirente che
dovrà accettare e se lo farà, il venditore dovrà essere messo a conoscenza dell’eventuale accettazione. Tutto questo dovrà avvenire entro il termine di irrevocabilità della proposta stessa.
Questa è una cosa fondamentale perché il contratto sia valido, ricordatevelo!

Cambiare casa: come comprare, prima di vendere?

cambiare casa: come comprare prima di vendere?

CAMBIARE CASA: COME COMPRARE PRIMA DI VENDERE?

Cambiare casa: come comprare prima di vendere? Bisogna fare attenzione a tante cose.
Il 50% delle volte che una persona vuole comprare casa ne ha una da vendere la domanda che si fa è: come fare a comprare prima di vendere? Un po’ come dire è nato prima l’uovo o la gallina?
Si possono nascondere molte insidie se decidi di comprare prima di vendere e in questo video voglio aiutarti con qualche utile consiglio.

Cambiare casa: come comprare prima di vendere?

Consiglio 1: Non muoverti nell’acquisto se non sai a quanto puoi vendere
Parliamoci chiaro, cosa compri se non sai a quanto vendi? Vai a vedere casa da 200.000€ o da 250.000€? Fai 100.000€ di mutuo o 150.000€?
Non mi sembra una cosa da poco. Cosa ne pensi? Farsi fare una valutazione reale e professionale è importante prima di mettersi alla ricerca della nuova casa……se poi decidi di mettere prima in vendita, non sarebbe male…..ma qui lascio a te l’ardua decisione.

Cambiare casa: come comprare prima di vendere?

Consiglio 2: Se decidi di comprare prima di vendere, devi avere un piano B
Di vendere prima non ne vuoi sapere, cioè mica vuoi finire sotto i ponti! Se vendi e non trovi????
Hai ragione, se questa è la tua più grande paura muoviti come preferisci, ma ricordati una cosa: se non sai a quanto vendi, non contare su casa tua per comprare. Cerco di essere chiaro con un
esempio: mettiamo che vedi una casa da…200.000€ e sai che casa tua si vende a 100.000€; bene, detta così se non hai altri soldi, ti mancano 100.000€ e dovrai chiedere un mutuo per arrivare alla cifra completa. Cosa fare? Prima di fare un’offerta per questa casa che tanto ti piace, pensa che la tua la venderai a 70.000€ e devi essere pronto a trovare questi 30.000€ di differenza.

Se non sai dove trovarli, c’è un problema e per fortuna che hai visto il mio video. Se invece siete proprio convinti di mettervi alla ricerca, vi consiglio di dare una lettura a questo
articolo.

Consiglio 3: Fai sempre una consulenza mutuo preventiva
Ultimo consiglio, ma non meno importante: sai davvero quanto puoi avere di mutuo? A parte quanto ti ha detto il tuo amico che ha appena comprato casa e a tuo cugggino quello con 5 g, hai
parlato con la tua banca o con un broker creditizio? Non puoi pensare di muoverti nella ricerca se non sai a che credito puoi accedere. Immagina di dedicare ore ed ore alla ricerca di un’ipotetica casa per poi accorgerti, quando proprio l’hai trovata, che non riesci ad acquistarla….non è una bella cosa, te lo assicuro.

Questi tre consigli hanno aiutato molti miei clienti e sono riusciti ad acquistare senza alcun pensiero.

In fondo un bravo consulente immobiliare serve proprio a questo a vendere e comprare casa in totale serenità.

Cambiare casa: come comprare prima di vendere? – Guarda il video e iscriviti al mio canale Youtube


 

Come calcolare il valore catastale di una casa

Come calcolare il valore catastale di una casa

Spesso, anzi sempre, quando si parla di acquistare una casa si sente parlare del valore catastale. Ma
cos’è? Il valore catastale, detto anche valore fiscale, è la base di calcolo attraverso la quale si possono estrapolare i valori certi di alcune imposte, tra cui l’imposta di registro.

Come calcolare il valore catastale di una casa?

La prima cosa che dovremo fare è trovare una visura catastale aggiornata. Questa la si può richiedere ad un geometra, ad un caf oppure direttamente sul sito dell’agenzia dell’entrate (clicca qui per essere collegato). I dati da fornire saranno:
– il foglio, numero e subalterno della casa (li trovi facilmente sull’atto di compravendita;)
– i dati della proprietà quali: nome, cognome e codice fiscale.
Insieme a questi ti può essere richiesto anche l’indirizzo esatto dell’immobile. A questo punto, vi troverete davanti tanti numeri ma quello da prendere in considerazione è la rendita catastale.

Come calcolare il valore catastale di una casa

Come calcolare il valore catastale di una casa?

Per calcolare il valore catastale di una casa è necessario chiarire un aspetto fondamentale: il tuo
acquisto è come prima o seconda casa?
Se l’abitazione che acquisti è la tua prima casa il calcolo del valore catastale sarà:
– Rendita catastale x 115,5 = Valore catastale prima casa
Se invece è una seconda casa, il calcolo da fare sarà:
– Rendita catastale x 126 = Valore catastale seconda casa
In questo modo avrai il valore catastale per il calcolo dell’imposta di registro. Non è utile per il
calcolo dell’IMU. In quel caso ti rimando a questo sito.

Come calcolare il valore catastale di una casa

ATTENZIONE: questi calcoli valgono solo per la categoria A esclusa l’A/10 che sono gli uffici. In
nessun caso le categorie A/1, A/8 e A/9 posso essere acquistate come prima casa.
Se desideri approfondire tutte le imposte da pagare come prima o seconda casa ti invito a leggere
uno dei seguenti articoli:
– Quali sono le imposte e le agevolazioni prima casa;
– Imposte acquisto seconda casa.
Calcolare il valore catastale di una casa in modo esatto è molto importante in quanto da esso
dipende l’imposta di registro, l’imposta più onerosa quando si acquista un’abitazione.

Come calcolare il valore catastale di una casa – Guarda il video

Le 3 regole fondamentali per cercare casa

Le 3 regole fondamentali per cercare casa

Le 3 regole fondamentali per cercare casa

La casa è il sogno di tante persone ma la scelta non è semplice, anzi, è fra le più difficili in assoluto. Proprio per questo motivo, molte sono indecise fino all’ultimo nel fare il passo definitivo (se per comprare devi anche vendere, ti consiglio di leggere anche questo articolo) e per cercare casa si affidano ai siti o ad un agente immobiliare nella speranza che prima o poi arrivi la casa giusta.

Non c’è nulla di più sbagliato!

Prima di mettersi alla ricerca ci sono dei passi da fare e in questo articolo voglio aiutarti con tre regole fondamentali per cercare casa.

Queste sono le regole che seguo con i miei clienti per aiutarli nella ricerca della casa ideale.

Le 3 regole fondamentali per cercare casa

Regola 1: Identificare il budget

La villa o un meraviglioso attico penso siano il sogno di ognuno di noi o quasi. Ma puoi permettertelo? Lo so, scontrarsi con la realtà a volte non fa piacere ma il tempo è denaro. Vuoi davvero dedicare la maggior parte del tuo tempo a case che non puoi permetterti? Non credo. Ecco perché una delle regole per cercare casa è stabilire il proprio budget. Sarà utile una consulenza presso la propria banca e una con un broker finanziario. Questo ti permetterà di avere in poco tempo due punti di vista differenti e riuscirai a stabilire il tuo budget di riferimento.
Per iniziare puoi consultare anche il sito www.mutuionline.it può essere un buon punto di partenza ma mi raccomando fai attenzione ad inserire i parametri giusti.
È fondamentale per me non far perdere meno tempo al cliente e identificare fin dall’inizio il budget giusto.

Regola 2: In che zone ti piacerebbe abitare?

Dove cercare la tua nuova casa? Meglio zone nel verde oppure preferisci essere al centro del movimento e della confusione?
Sappiamo quanto puoi spendere, ma nelle zone che desideri cercare casa quanto costano gli immobili?
Quali sono le tue reali esigenze? Perché vorresti comprare in una determinata zona? Queste sono alcune delle domande che pongo ai miei clienti. Tra le regole fondamentali per cercare casa questa penso sia la principale. Spesso e volentieri parlando con le persone mi capita di smontare le loro credenze. Credono di voler cercare casa in una determinata zona perché comodi al lavoro piuttosto che ai nonni e invece parlando si rendono conto che quello che davvero vogliono è altro.
Mettere al centro le esigenze attuali e future è il passo fondamentale per una buona ricerca.

Le 3 regole fondamentali per cercare casa

Regola 3: Screma e colpisci

Sai quanto puoi spendere, hai deciso la zona che rientra nel tuo budget e adesso?
Inizia la vera ricerca: tra portali e telefonate ad agenzie immobiliari preparati. Non sarà semplice, forse.
Inizia cercando sui diversi siti internet del settore e screma; tutte quelle case che non corrispondono ai tuoi criteri di ricerca eliminale! Ti sembrerà magari di andare a vedere poche case ma pensaci bene, facendo così non stai vedendo tante case che non vanno bene per te! Non sai quante volte mi capita di parlare con persone che mi dicono: “vediamo un sacco di case ma nessuna corrisponde a quella che vogliamo”.
Se hai fatto bene i passaggi precedenti cercare casa non sarà così arduo. Te lo assicuro.
Dovrai fare attenzione ad un’ultima cosa e ti garantisco che pochi ci pensano: avere un blocchetto degli assegni. A cosa serve? Ti spiego subito: per fare una proposta d’acquisto ti sarà richiesto un assegno a corredo. Una proposta senza deposito non verrà presa in considerazione da un agente immobiliare professionale e men che meno da un proprietario se vorrai muoverti privatamente. Se ci sono più persone interessate ad un immobile è utile fare la prima offerta per non perderlo! Avere già il blocchetto degli assegni può essere un vantaggio per arrivare prima di tutti.

Queste sono le mie 3 regole fondamentali per cercare casa e le seguo ogni volta che aiuto un cliente. E tu, sei ancora alla ricerca frenetica e non sai perché non la trovi? Contattami!

Le 3 regole fondamentali per cercare casa

Quando consegnare le chiavi di casa all’acquirente?

Quando consegnare le chiavi di casa all'acquirente?

Quando consegnare le chiavi di casa all’acquirente?

Vendere una casa può sembrare semplice ma nasconde diverse insidie. Una di queste è la consegna delle chiavi. Spesso può capitare già al preliminare (se non sai cos’è ti invito a leggere questo articolo) che venga chiesta la consegna delle chiavi anticipata. Una volta raggiunto l’accordo sul prezzo di vendita, venditore e acquirente devono mettersi d’accordo sulla data dell’atto e sui tempi di consegna delle chiavi. A quel punto può capitare che l’acquirente desideri le chiavi prima; vuoi perché la casa è già vuota e quindi sarebbe possibile iniziare prima dell’atto i lavori di ristrutturazione, vuoi perché per non disturbare continuamente il venditore per: misure, preventivi e qualsiasi tipo di visita pensa sia opportuno fare questa domanda.

Come comportarsi?
La consegna delle chiavi dev’essere fatta considerando tutti i fattori. Per evitare di incorrere in rischi di ogni genere, le chiavi dovrebbero essere consegnate all’acquirente al momento dell’atto notarile ma, se per eventuali esigenze o altre necessità l’acquirente chiede di averle prima, è bene tutelarsi.

Se l’acquirente le volesse per iniziare i lavori di ristrutturazione, bisogna considerare diverse cose:
1) chi farà i lavori?
2) l’impresa ha le adeguate coperture assicurative?
3) quali lavori verranno eseguiti?
4) nel caso di danni, di chi è la responsabilità?
Queste sono le domande alle quali rispondere se si volesse consegnare le chiavi all’acquirente già al preliminare e andrebbe definito tutto sullo stesso.

Attenzione, per completezza di informazione ti avverto che il venditore rimane sempre responsabile per qualsiasi danno procurato a terzi.

Altra cosa fondamentale e indicare nel preliminare che la consegna chiavi non da il possesso dell’immobile ma solo la detenzione. In questo modo, capitasse qualsiasi cosa, sarà più semplice
recuperare le stesse. Se invece la consegna delle chiavi all’acquirente della casa venduta viene chiesta per esigenze diverse come: misurazioni varie, preventivi o ulteriori visite dopo il preliminare di compravendita consiglio di incaricare qualcuno piuttosto di consegnarle all’acquirente.

Purtroppo, a volte, preso dall’enfasi che tanto la casa è acquistata, l’acquirente pensa che tutto sia lecito, ma ricordo che diventa proprietario solo al rogito notarile dopo aver firmato l’atto. Consegnare le chiavi all’acquirente come vedi può essere un problema.

Se dai un’occhiata al video che trovi sotto troverai un esempio di cosa può voler dire consegnare le chiavi all’acquirente prima dell’atto.

Quando consegnare le chiavi di casa all’acquirente? Guarda il video e scoprilo!

 

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

Questo è un argomento un pò tecnico ma ti assicuro che è meglio che leggi fino in fondo.

Per vendere una casa ereditata pensi basti l’atto di successione? Non è assolutamente così.

Se hai ereditato un immobile e adesso hai deciso di venderlo l’atto di successione è la prima cosa che ti viene in mente di fare. Ma non è abbastanza.

Quando erediti un immobile, insieme alla successione che dovrai fare entro un anno dalla morte del de cuius e serve esclusivamente ai fini fiscali ti sarà richiesta anche quella che si chiama “accettazione di eredità”.

Della successione se ne potrà occupare un geometra, un caf oppure il Notaio. Se parliamo di accettazione di eredità (sia tacita sia espressa) è un compito che potrà assolvere esclusivamente il Notaio.

Per diventare erede occorre infatti che il chiamato alla successione dichiari di voler accettare la casa in questione. E come si fa? In due modi:

  • Accettazione tacita dell’eredità;
  • Accettazione espressa dell’eredità.

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

 

ACCETTAZIONE TACITA DELL’EREDITÀ

Per vendere liberamente l’immobile che hai ereditato, in fase di atto di vendita dovrai semplicemente dichiarare di essere erede. Questa procedura è da effettuarsi entro 10 anni dall’apertura della pratica di successione, ed inoltre è quella che costa meno. A volte capita che venga richiesta anche successivamente ai 10 anni ma questo è a descrizione del Notaio che farà l’atto.

Potrai usare questa dichiarazione per tutti gli immobili trascritti nella stessa conservatoria dei registri immobiliari (lo so che può sembrarti troppo “tecnica” come cosa, ma spiegarla diversamente non è possibile). Spesso è utile se hai immobili nello stesso comune.

 

ACCETTAZIONE ESPRESSA DELL’EREDITÀ

L’accettazione espressa è da effettuarsi dal Notaio con atto pubblico o scrittura privata. È un vero e proprio atto e ha un costo sicuramente maggiore rispetto all’accettazione tacita di eredità.

L’accettazione espressa può essere pura e semplice, oppure con beneficio d’inventario. All’accettazione con beneficio di inventario si ricorre solitamente quando i debiti sono superiori ai crediti: con essa l’erede, onde evitare di rispondere dei debiti del defunto anche con il proprio patrimonio, mette una sorta di barriera tra i propri beni e quelli ereditati, per cui i creditori potranno pignorare solo questi ultimi.

I costi sono differenti: un’accettazione di eredità tacita può costare tra i 350€ e i 500€ a de cuius, mentre un accettazione espressa è un vero e proprio atto e sarà da valutare con il proprio Notaio di fiducia.

In sintesi, se decidi di vendere un immobile ereditato, ricordati che a parte il costo della successione dovrai tenere conto di quello dell’accettazione di eredità. In caso contrario non ti sarà possibile procedere con la vendita della casa!

Accettazione eredità: cosa vuol dire? Guarda il video riepilogativo qui sotto

 

Devi vendere una casa ereditata? Leggi questo articolo

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Cosa comporta effettuare o ricevere una donazione di immobile? Ecco una mini-guida sull’argomento.

Spesso si sente parlare di immobili donati e capita di fantasticare sulle possibilità di ricevere in dono una casa. Ma che cos’è una donazione? Quando si parla di donazione si parla di uno dei contratti grazie ai quali si diventa proprietari di un immobile.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Il soggetto A (donante) dona al soggetto B (donatario) un immobile tramite un atto notarile, e fin qui tutto bene. Qual è il problema della donazione? Il problema è che in Italia è un atto soggetto a revocazione, può essere cioè annullato.

Da chi può essere revocata? Da chiunque pretenda qualcosa dal soggetto A (donante): figli, creditori o dallo stesso donante in caso il donatario abbia commesso gravi atti nei suoi confronti o del suo patrimonio. Quando si parla di figli, il problema è anche più accentuato. Questo perché la legge tutela tutti i figli, anche quelli illegittimi e cioè avuti al di fuori del matrimonio. In questo caso il figlio illegittimo potrebbe richiedere a tutela della sua quota di eredità un’azione di riduzione e così rientrare del capitale di sua spettanza.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

CHE COSA COMPORTA L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE DA PROVENIENZA DONATIVA?

Comprare una casa che è stata donata in precedenza comporta diversi aspetti:

  • che la donazione è un atto a rischio in quanto impugnabile per vent’anni dalla trascrizione della donazione o per dieci anni dalla morte del donante;
  • che qualsiasi banca farà difficoltà a dare un mutuo se questa è la provenienza in quanto è un atto a rischio e loro rischi non ne vogliono.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

COME CI SI PUÒ TUTELARE?

Per difendersi da tutti questi aspetti, si possono fare principalmente due cose:

  • Se il soggetto A (donante) è ancora in vita, si può richiedere l’annullamento della donazione per mutuo consenso facendo un altro atto con lo stesso procedimento dell’atto di donazione;
  • Stipulare una delle numerose assicurazioni che tutelano gli acquisti, scegliendo una clausola specifica che riguardi la precedente donazione dell’immobile, per un acquisto decisamente più sereno.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione? In sintesi, se si vuole comprare una casa e la provenienza è una donazione, facciamo attenzione a chi ha donato e quanto tempo è passato dalla donazione.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Ho realizzato questo video che potrà aiutarti nella vendita del tuo immobile ricevuto in donazione.

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Responsabilità dell’agenzia immobiliare: quali sono?

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Houston abbiamo un problema!

Comprare casa è un passo importante e si spera, che affidandosi ad un’agenzia immobiliare, tutto vada per il meglio. La realtà dei fatti però non è così: la responsabilità dell’agenzia immobiliare o del consulente immobiliare ha dei limiti.

Nell’immaginario collettivo si pensa che tutto ciò che è riferito al pianeta casa, rientri nelle responsabilità dell’agenzia immobiliare: dalla regolarità della planimetria, al saldo del pagamento delle spese condominiali, al controllo che non esistano ipoteche sull’immobile. Ma sarà davvero così?

In questo articolo cercherò di fare un pochino di chiarezza e di sfatare alcuni luoghi comuni. Si parlerà un pò di legge……quindi per le conclusioni vi consiglio di leggere tutto fin in fondo.

QUALI RESPONSABILITÀ HA L’AGENZIA IMMOBILIARE

Chiariamo un primo aspetto: chi è il mediatore?

L’articolo 1754cc parla chiaro: il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere collegato ad alcuna di essa da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Va da sé che qui si parla della figura del mediatore e di quello che fa: mette in relazione più parti per concludere un affare.

Andiamo avanti.

L’art. 1759cc ci parla invece delle responsabilità del mediatore:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

  • “il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note”. Questo significa che, se non vi è patto o disposizione in contrario, egli non ha alcun obbligo di fare indagini per assicurare reciprocamente le parti circa il buon fine dell’affare, ma di segnalare quello che gli è stato riferito.

In questi due articoli si identifica il mediatore in generale.

La Legge 39/1989 parla nello specifico dell’agente di affari in mediazione (comunemente chiamato agente immobiliare). In questo articolo, l’elemento a cui fare attenzione, è uno dei fondamentali requisiti che deve avere l’agente immobiliare:

  • Requisito professionale: il mediatore, oltre ad essere in possesso del diploma, deve seguire un corso di formazione e deve superare un esame in camera di commercio con prova sia orale sia scritta che attesti le capacità dell’aspirante.

Il criterio di professionalità e buona fede fa intendere che ad un agente immobiliare non è chiesto un effettivo controllo documentale, ma di comunicare se esiste qualche problematica, che pur non facendo alcun controllo è lampante.

Faccio alcuni esempi:

  • la presenza di una veranda, che da un semplice sguardo alla planimetria catastale non è stata regolarizzata;
  • la posizione della cantina, che leggendo l’atto fa pensare che non sia quella ma un’altra;
  • la descrizione dell’immobile nell’atto: se leggendo si parla di un due camere e cucina ma l’appartamento ha tre camere e cucina, capite che è evidente che c’è un qualche problema?
  • La mancanza del certificato di abitabilità in una casa recente o comunque edificata successivamente al 01 settembre 1967.

L’agenzia immobiliare non ha responsabilità inerente al controllo effettivo della documentazione.

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Quindi a chi spettano tutti i controlli?

L’agenzia immobiliare non ha responsabilità? Questa è una domanda più che lecita, ma che pretende più di una risposta. In primis spetta al venditore o diversamente può spettare all’agente immobiliare se incaricato espressamente dal venditore stesso.

A mio parere l’agenzia immobiliare ha delle responsabilità e dalla mia, per fornire un servizio trasparente e professionale, preferisco fin da subito un controllo totale e completo su tutta la documentazione (per capire cosa intendo dai una lettura al mio articolo “PERCHÉ AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE PER LA VENDITA DELLA PROPRIA CASA?”) avvalendomi di professionisti di mia fiducia:

  • le verifiche urbanistiche e il controllo catastale è affidato al geometra che si preoccupa di sincerarsi che la planimetria non abbia difformità e se ce ne fossero di come procedere per la regolarizzazione;
  • il Notaio mi aiuta, verificando se esistono ipoteche o delle pendenze particolari;

L’agenzia immobiliare ha delle responsabilità perché non si parla di un paio di pantaloni ma della vostra futura casa.

Hai trovato interessante questo articolo? Scopri come posso aiutarti nella compravendita di un immobile, sia residenziale che commerciale. Contattami!

Ernesto Palano – Consulente immobiliare
Corso Trapani 151 – Torino
Tel: +39 333 845 1157
Email: info@ernestopalano.it

Planimetria comunale difforme da planimetria catastale

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Stai cercando casa e la prima cosa che controlli tra i tanti documenti è sempre la stessa: la planimetria catastale.

In pochissimi sanno però che la planimetria catastale non è assolutamente probatoria ai fini della conformità urbanistica; cerco di esser chiaro: se desideri davvero controllare che tutto sia in ordine, quella da verificare non è la planimetria catastale, ma la planimetria comunale.

COSA SUCCEDE SE LA PLANIMETRIA COMUNALE È DIFFORME DALLA PLANIMETRIA CATASTALE?

La vera domanda che dovresti quindi porti è: la planimetria comunale è conforme allo stato di fatto e cioè a come vedo la casa?

In Italia abbiamo il catasto che è nato per motivi fiscali e non ai fini di controllo urbanistico mentre diversamente il comune è l’organo preposto al controllo della regolarità edilizia. In una prima fase puoi anche accontentarti di verificare che la planimetria catastale sia uguale a come vedi l’alloggio, quando però decidi che quella è la casa giusta e vuoi procedere all’acquisto, assicurati di verificare sempre anche la planimetria comunale.

COME SI FA?

Verificare la planimetria comunale è più semplice di quello che si pensi:

  1. Recarsi presso l’ufficio edilizia del comune dove si trova l’immobile e fare direttamente richiesta (attenzione: gli uffici non sono sempre aperti al pubblico, quindi verificare giorni ed orari di apertura per non perdere tempo);
  2. Tramite un professionista di fiducia (agente immobiliare, geometra o architetto);

SE LA PLANIMETRIA CATASTALE È DIFFORME DALLA PLANIMETRIA COMUNALE COME CI SI COMPORTA?

Bisogna sempre fare rifermento al comune, quindi incaricato un geometra o un architetto, sarà lui a indicare la strada migliore per regolarizzare il tutto; solitamente basta o una semplice pratica urbanistica oppure una pratica in sanatoria (che prevede una multa che varia da 516€ a salire in base al tipo di abuso edilizio).

Io per esempio, mi preoccupo sempre fin dall’inizio di controllare che la planimetria comunale non sia difforme dalla planimetria catastale. Essere certo che le planimetrie siano uguali tra loro, assicura una compravendita serena e senza intoppi. Basti pensare che ad oggi molte banche per concedere un mutuo, pretendono che le che entrambe le planimetrie siano conformi.

Se vuoi vendere casa, insieme a controllare che la planimetria comunale non sia difforme dalla planimetria catastale, ti consiglio di dare una lettura a questo link dove puoi trovare altri utili consigli.

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Ernesto Palano – Consulente immobiliare
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