Come funziona la proposta di acquisto

Come funziona la proposta di acquisto
Comprare casa è un passo importante. Ogni volta che avrete incontrato un agente immobiliare sono sicuro che avrete sentito dire: “Bene, vuole fare una proposta d’acquisto”? Lo strumento utilizzato dalle agenzie immobiliari per aiutarti nell’acquisto di una casa si chiama proprio proposta d’acquisto immobiliare.

Come funziona la proposta di acquisto?
Inizio spiegandovi com’è fatta. La proposta è un modulo cartaceo preimpostato con spazi da compilare a cura dell’agente immobiliare. La stessa dev’essere depositata presso la camera di commercio dove ha sede l’agenzia immobiliare.

I dati da inserire saranno:
– I dati dei venditori (dove è nato e quando, residenza e codice fiscale);
– Come i venditori sono diventati proprietari dell’immobile (tipo di atto, successione o donazione);
– Descrizione dell’immobile (alloggio composto da…….piano……ascensore….balconi….cantina);
– Dati catastali e ape;
– Se sussistono difformità, se gli impianti sono certificati e se ci sono ipoteche;
– Prezzo che vorremmo pagare l’immobile;
– Come vorremmo pagarlo (caparre e saldi);
– Entro quando vorremmo fare l’atto;
– Se vogliamo la casa libera da tutto oppure desideriamo che rimanga qualcosa all’interno;
– Eventuali accessori visti che vogliamo che vengano lasciati (climatizzatore piuttosto che l’antifurto);
– Consegna delle chiavi della casa all’atto oppure no;
– Eventuali patti particolari;
– Termine di irrevocabilità;
– Ultimo ma non meno importante, i dati dell’agente che compila la proposta (iscrizione al ruolo o REA e firma.

Come funziona la proposta di acquisto

La proposta d’acquisto è alla stessa stregua di una scrittura privata detta comunemente compromesso o preliminare di compravendita. Se sono riportati tutti i dati che vi ho citato non servirà integrare la stessa con un’ulteriore scrittura ma lei basterà come contratto definitivo per arrivare all’atto di compravendita.

Cosa fare attenzione quando si compila una proposta di acquisto?
– Dati dei venditori: ricordatevi che dovranno essere riportati i dati di TUTTI i venditori;
– Come sono diventati proprietari: ATTENZIONE perché se la provenienza dell’acquisto è una donazione, non tutte le banche concedono il mutuo. Se vuoi approfondire il discorso ti invito a vedere questo video;
– Descrizione dell’immobile: fate descrivere quello che avete visto. Per esempio, se c’è l’ascensore, fatelo sempre indicare. A volte nei condomini l’ascensore può essere utilizzato solo da chi ha pagato la quota per l’installazione. Magari lo vedete, pensate si possa usare ma non è così.

Come funziona la proposta di acquisto

Oppure capita di vedere dei meravigliosi sottotetti tutti rifiniti ma che non sono abitabili. È giusto che voi lo sappiate e se vi sta bene acquistare la casa così sarà una vostra scelta. Non è bello scoprire dopo le magagne;

– Dati catastali e Ape: I dati indicati dovranno essere della casa e delle eventuali pertinenze. L’ape (almeno per il Piemonte) dovrà già essere predisposto (se volete potete dare un’occhiata al video dove vi spiego cos’è) e non si può indicare che verrà fatto entro l’atto o l’eventuale compromesso;
– Difformità: Per approfondire questo argomento ti rimando alla visione di questo video;
– Ipoteche: le ipoteche possono essere di tre tipi. Comunemente quella che trovate è l’ipoteca
volontaria a garanzia del mutuo. Se c’è solo questa, l’unica cosa che dovrete approfondire è il
debito residuo del mutuo. Se il prezzo offerto sarà inferiore al debito, sinceratevi solo del fatto
che il venditore abbia dei suoi soldi per l’estinzione del mutuo stesso. Mi raccomando, nella
proposta d’acquisto immobiliare indicate che non consegnare denaro fino all’atto!

Le altre ipoteche che potreste trovare sono l’ipoteca giudiziale e l’ipoteca legale. Qui le cose si
complicano. Meglio approfondire con un legale la situazione prima di muoversi per formulare
una proposta d’acquisto immobiliare;

– Certificazioni: la certificazione degli impianti NON è obbligatoria. Lo ripeto, NON è obbligatoria.
Lo diventa solo ed esclusivamente se siete voi a richiederla in fase di proposta d’acquisto;
– Come pagherai: le somme che vengono indicate nella proposta è sempre meglio che siano
caparre confirmatorie. Esiste anche l’acconto o la caparra penitenziale. Se desideri
approfondire l’argomento dai una lettura all’articolo scritto dal Notaio Massimo D’ambrosio;

– Data dell’atto: ricorda, la data che indicherete NON è mai ultima! È una data che possiamo dire
indicativa e che per accordo tra le parti potrà essere anticipata o posticipata. Se la data indicata
non verrà rispettata si dovrà procedere intimando alla parte inadempiente di adempiere entro
un termine stabilito e che diverrà, a quel punto, perentorio. Quindi occhio a cosa scriverete;
– Consegna delle chiavi: anche qui vi rimando alla visione del video;
– Dati agenzia: spesso e volentieri, purtroppo, chi compila le proposte d’acquisto immobiliare
non è un agente abilitato. Uno dei modi per scovarlo è proprio questo. L’agente immobiliare
che compilerà la proposta dovrà personalmente firmarla. Se vedrete che non lo farà chiedetegli
la sua iscrizione al ruolo o il REA. Ricordate, un agente immobiliare che non è abilitato non ha
diritto alle provvigioni.

Come funziona la proposta di acquisto
Ultima cosa ma non meno importante, anzi, sia venditore sia acquirente perché la proposta d’acquisto immobiliare sia un contratto definitivo tra le parti, dovranno ricordarsi di comunicare l’accettazione della proposta stessa (accettata dal venditore o dall’acquirente, questo dipende se alla prima proposta susseguono delle contro-proposte). Cerco di essere chiaro con un esempio:
– proposta fata dall’acquirente al venditore;
– il venditore accetta;
– l’acquirente deve essere messo a conoscenza che il venditore ha accettato.

Se logicamente si instaura una trattativa e il venditore fa una contro-offerta, sarà l’acquirente che
dovrà accettare e se lo farà, il venditore dovrà essere messo a conoscenza dell’eventuale accettazione. Tutto questo dovrà avvenire entro il termine di irrevocabilità della proposta stessa.
Questa è una cosa fondamentale perché il contratto sia valido, ricordatevelo!