Vendere una casa prima e dopo i 5 anni

Vendere casa prima e dopo i 5 anni dall'acquisto - Ernesto Palano Consulente immobiliare a Torino

Vediamo se te lo ricordi.

Il giorno dell’atto, il Notaio, pronuncia una frase importante:
nel caso in cui si volesse vendere l’immobile, acquistato con le agevolazioni prima casa entro i primi 5 anni dall’acquisto, bisogna obbligatoriamente riacquistare entro un anno dalla vendita pena la perdita dei vantaggi prima casa”.

Tradotto, se riacquisti entro un anno dalla vendita non devi nulla a nessuno, se invece ciò non accade, dovrai pagare la differenza di imposta di registro più l’eventuale mora! Non mi addentro in conteggi matematici ma ti assicuro che potrebbero essere tanti soldini.

Come avrai capito la differenza la fanno due cose importanti:
1) Devi aver usufruito delle agevolazioni prima casa;
2) Devi aver venduto entro i 5 anni dall’acquisto.

Tutte queste regole non valgono dopo 5 anni dall’acquisto.

Ad oggi per di più (aprile 2021) esiste un’ulteriore possibilità: se decidi di acquistare una casa pur avendo già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, lo puoi fare, usufruendo sempre del vantaggio di pagare le imposte in modo agevolato, ma con l’obbligo di vendere entro un anno la tua vecchia prima casa. Anche in questo caso, se non venderai dovrai versare la differenza di imposta.

ATTENZIONE: una regola da ricordare per non imbattersi in nessun problema è lo spostamento di residenza; la legge prima casa prevede che si debba spostare la stessa nel comune dove si acquista l’immobile entro 18 mesi.

Considerate però una cosa importante: vendendo entro i primi 5 anni, la legge prevede che abbiate mantenuto la residenza per la metà del tempo più un giorno tra l’acquisto e la vendita.

Per non incorrere in calcoli matematici da astrofisici ricordati di spostarla immediatamente.

Come vendere casa velocemente in 6 giorni

Vendere casa in 6 giorni

Le vendite non sono tutte uguali. O forse sì.

Oggi vi racconto la storia della casa di Michele.

Una casa in vendita da ben due anni che ha visto passare davvero tante persone… prima di finire tra le mie mani!

Al nostro primo incontro Michele mi accoglie dicendomi:
«Per favore, non dirmi anche tu che hai dei clienti interessati!»

Rimango basito:
«Quale cliente potrebbe mai essere interessato a casa tua senza averla vista? Non mi sentirai mai dire certe cose!»

Non appena entrato in casa mi sono reso subito conto del “problema” ma, curioso di ascoltare la
sua storia, mi siedo al tavolo con lui e la sua compagna Luisa.

«Raccontami un po’, come mai la tua casa è ancora in vendita?»
«Ernesto ho deciso di mettere in vendita questa casa perché in questo bilocale cominciamo a sentirci un po’ stretti. Abbiamo visto una casa che ci piace molto ad Alpignano, ma finché non vendiamo questa non possiamo spostarci.»

Ascoltandoli percepivo quanta voglia avessero di cambiare casa e quanta delusione c’era nel non esserci ancora riusciti.

Chiedo a Michele:
«Secondo te come mai non hai ancora venduto la tua casa?»
«Ernesto, credo che il prezzo sia troppo alto, ma purtroppo devo estinguere il mutuo e i soldi per il nuovo acquisto sono contati.»

Lo guardo ed un po’ perplesso gli dico:
«A mio parere il prezzo è corretto, ma c’è qualcos’altro che vorrei farti notare. Nella vendita di una casa intervengono tanti fattori, ma il principale spesso è uno solo: cosa trasmette una casa non appena ne varchi la soglia. Secondo te, Michele, cosa trasmette la tua?»

«Casa mia è una casa nuova e luminosa, non c’è nulla da rifare!»
«Questo è evidente, ma cosa ti trasmette?»

Mi guarda cuorioso… «Sai Ernesto che non riesco davvero a capire cosa intendi?»
E’ solo a quel punto che mi alzo. Sposto libri e soprammobili, elimino dalla vista piccoli accessori che ingombrano il passaggio e nuovamente gli chiedo:

«Adesso, secondo te, cosa trasmette?»
«Credo di aver capito: casa mia è un po’ troppo piena?»
«Michele, se davvero desideri vendere casa tua, devi aiutarmi. Facciamo insieme un sopralluogo della casa e decidiamo cosa è meglio spostare e cosa togliere? Sarà come anticipare la preparazione delle scatole per il trasloco!»

«Questo non basterà” aggiungo “ma al resto ci penseremo io e la mia home-stager
«Home stager?»
«Sì, è una figura professionale ancora poco conosciuta in Italia. Lei mi aiuta con render virtuali o con veri e propri allestimenti materiali a far comprendere meglio le potenzialità di una casa. Ti garantisco che insieme facciamo miracoli!»

E così… pronti, partenza, via!

Servizio fotografico e video fatti, render pronti, pubblicità online ed annuncio pubblicato allo stesso prezzo precedente.

Tra i primi 8 appuntamenti (selezionati) c’è Matteo: un giovane ragazzo che ha deciso di andare a vivere da solo. Lo accompagnano i suoi genitori ed è insieme che decidono di fare una proposta.

Con uno sconto di appena il 2% acquistano l’appartamento, per la loro felicità ma anche, finalmente, per quella di Michele e Luisa!

Vendere non è un processo commerciale, ma psicologico. Ogni dettaglio va per questo valutato, ponderato e valorizzato. Nulla va lasciato al caso.

Se una casa non viene venduta, non è sempre detto che “l’errore” sia il prezzo; a volte, infatti, non viene semplicemente  valorizzata, il che può renderla di difficile comprensione ad un occhio esterno e non innamorato come quello di chi già la abita.

Il mio ruolo non è solo quello di vendere la vostra casa, ma anche quello di saper trovare al suo interno tutto il bello che può dare, anche quando è ben nascosto.

Ogni casa racconta una storia.
Ai miei occhi questa storia è sempre bella.

Come vendere una casa ereditata

Come vendere casa ereditata

Vendere una casa ereditata non è un passo semplice.

Magari è la casa dei tuoi genitori oppure dei tuoi nonni, dove hai passato i tuoi primi anni di vita e sei legato in modo particolare.

In questo articolo voglio aiutarti a comprendere quelli che sono i passaggi fondamentali per vendere una casa ereditata e soprattutto leggendo conoscerai tutti i costi da sostenere.

Ecco i principali passaggi:

Recupera i documenti per vendere la casa ereditata

Una delle cose fondamentali per non incorrere in nessun problema quando desideri vendere una casa ereditata è recuperare tutta la documentazione dell’immobile. La maggior parte delle volte mi capita di parlare con persone convinte che sia impossibile che i propri cari non abbiano determinati documenti.

Ahimè non è sempre così.

Uno dei documenti indispensabili da recuperare è l’atto di provenienza e cioè l’atto con cui il decuius divenne proprietario. Essendo un documento a volte difficile da recuperare, in quanto può risalire a molti anni indietro è essenziale mettersi subito all’opera per trovarlo. Non trovarsi impreparati sotto questo aspetto è fondamentale!

Pensa che una volta ho impiegato 3 mesi per scovare un atto negli archivi notarili.

Per il resto diventa importante prendere contatti con l’amministratore per assicurarsi della situazione condominiale e far redigere l’APE (attestato di prestazione energetica) essenziale per la messa in vendita; lo stesso puoi farlo preparare da un geometra, architetto o ingegnere abilitato dalla regione. In questo articolo puoi trovare tutto quello che c’è da sapere sull’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Rendi l’immobile presentabile

L’occhio vuole la sua parte. Questo penso sia una delle cose più difficili.
Devi entrare nell’ottica di chi acquista e cercare di far di tutto per rendere la casa al meglio.

Se in casa abitava una persona anziana, la quale ha trascorso i suoi ultimi anni di vita, usufruendo di attrezzature sanitarie tipo carrozzine, respiratori o altro, non farli trovare in casa diventa essenziale.

Accendere vecchi ricordi negativi nelle persone non è utile per la vendita ed è meglio sistemare fin da subito l’appartamento. Stessa cosa vale per vecchie foto o soprammobili importanti (esempio grosse statue). Come per tutti gli appartamenti, anche qui, se siamo in presenza di macchie, serrande rotte che non si tirano più su o luci fulminate meglio riordinare il tutto.

Come gestire la successione

Per poter vendere una casa ereditata, l’atto di successione dev’essere fatto entro un anno dalla morte della persona.
La sua funzione è quella di comunicare all’Agenzia delle Entrate che da oggi sarai tu a pagare le imposte relative agli immobili ereditati. Solitamente se ne può occupare un geometra, un CAF oppure il notaio.

I costi fissi sono:

    • Imposte da pagare su un immobile:
      • Imposta ipotecaria (2% della rendita catastale rivalutata – minimo 200 euro)
      • Imposta catastale (1% della rendita catastale rivalutata – minimo 200 euro)
      • Tassa ipotecaria (minimo 90 euro)
      • Imposta di bollo (minimo 117 euro)
      • Tributi speciali (minimo 30.99 euro + 17,98 euro)

Prima di vendere una casa ereditata è necessario rivalutare la rendita. Questa deve essere rivista a seconda se si usufruiscono delle agevolazioni prima casa oppure no.

Il calcolo da fare è:

  • 1^ casa: rendita catastale (che trovi sulla visura catastale) x 115,5;
  • 2^ casa: rendita catastale x 126.

A queste imposte andrà sommato il compenso del professionista che parte da un minimo di 350€ in base al tipo di successione.

Accettazione di eredità

Questo passaggio arriva alla fine della compravendita, ma è meglio conoscerlo fin da subito. In pochi sanno cosa sia ma per vendere una casa ereditata è fondamentale. Proprio per questo ho fatto un articolo dove nello specifico spiego come diventare erede dell’immobile a tutti gli effetti.

Adesso sai quali sono i passi necessari per vendere una casa ereditata.

Come hai letto, i passaggi sono diversi e non entro nell’argomento su come pubblicizzare l’immobile, perché ci vorrebbero altre due pagine di articolo.

Se vuoi iniziare a capire cosa faccio io, ti invito a curiosare sul sito www.ernestopalano.it e a dare un’occhiata alla pagina dedicata agli immobili in vendita.

Se desideri vendere la casa ereditata non ti resta che contattarmi.

Gli errori che i venditori non devono commettere quando mettono in vendita la loro casa

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Vendere, vendere, vendere!

Finalmente è arrivato il momento di cambiare casa.

Ma ci sono degli errori che i venditori non devono commettere.

Spesso si pensa che le cose alle quali fare attenzione siano la planimetria, l’atto di provenienza, le spese condominiali, cose sicuramente importanti, ma in realtà se vuoi vendere bene e in fretta, le cose alle quali porre particolare attenzione sono cose semplici e che al primo impatto fanno la differenza.

Leggi fino in fondo così da scoprire quali errori non devono commettere i venditori:

  1. Lasciare macchie di umidità in vista: una vecchia perdita, una macchia sulla parete fatta chissà in quale modo, sono tutte cose che non devono esserci quando mettete in vendita la casa; l’acquirente non conosce la provenienza di quella macchia e ti garantisco che possono iniziare i pensieri più disparati!
  2. Tapparelle rotte o incastrate: immagina di essere l’acquirente, di entrare nella camera e di voler vedere la vista; ti avvicini alla tapparella, cerchi di tirarla su, ma niente! Non è sicuramente un ottimo biglietto da visita.
  3. Lasciare il vostro cane in casa durante gli appuntamenti. Anch’io ho il mio piccolo amico in casa, ma ahimè non piacciono a tutti e ci sono anche persone allergiche. Aggiungo un’altra cosa: se il tuo cane è come il mio, si potrebbe emozionare ogni qual volta che una persona entra in casa (descrivere come fa penso non serva, considera che è un maschietto……) ed immagina che imbarazzo!
  4. Luci e lampadine: immagina un giorno di autunno o inverno, entra l’acquirente in casa e la metà delle luci è fulminata oppure una luce calda e una fredda.
  5. Ordine! Non puoi pensare di lasciare tutto disordinato, con mille foto appese e centinaia di calamite sul frigo. Devi cercare di lasciare la casa nella maniera più neutra possibile.

 

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Ricordati che non c’è una seconda possibilità di fare una buona prima impressione.

Gli errori che i venditori non devono commettere sono diversi, ma questi sono i principali.

Se fare da solo ti spaventa o non ti senti in grado ti rimando al mio articolo su come scegliere il giusto agente immobiliare.

Come vendere casa durante il Coronavirus

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Hai intenzione di vendere casa o lo stai già facendo?

In un periodo delicato come quello che stiamo vivendo, viene naturale porsi una domanda: come vendere casa durante il coronavirus?

Questa pandemia ha travolto tutto e tutti, compreso me che faccio questo lavoro da quasi 16 anni. Mi sono posto anch’io la stessa domanda e, preoccupato di fornire un servizio in totale sicurezza per venditore e acquirente, ho dovuto necessariamente studiare un sistema per vendere la tua casa durante il coronavirus.

Ecco quindi, punto per punto, quello che farò per rispondere alla tua domanda su come vendere la tua casa durante il coronavirus:

  1. Valutazione professionale dell’immobile “a distanza”;
  2. Nuove operazioni di marketing con super pre-qualifica acquirente;
  3. Sistema “vendita sicura”.

Come vendere casa durante il coronavirus in sicurezza

Valutazione professionale:

Se vuoi curiosare nel mio sito troverai un link che parla proprio di come svolgo una valutazione professionale di un immobile; ma in questa straordinaria situazione ho deciso di modificare il mio sistema, mettendo al centro LA SICUREZZA. I contatti umani saranno ridotti al minimo per tutelare te e la tua famiglia.

Prima di visionare personalmente la casa, cosa che farò solo come ultima cosa, mi sincererò delle tue reali esigenze: hai necessità di venderla? Vuoi una casa più grande? Più piccola? Stai affrontando una separazione? La casa era di un tuo parente e la vuoi vendere?  

Via email mi manderai i documenti dell’immobile così che io abbia la possibilità preventiva di verificare il tutto: con una semplice video-call oppure telefonicamente ti porrò delle domande, per conoscerti e per capire come poterti aiutare e darti una prima idea sul valore dell’immobile.

In ultima battuta verrò a casa tua (con mascherina e guanti) per ribadire quello che ci siamo già detti telefonicamente e per confermare la prima valutazione una volta visto personalmente  l’immobile.

Una reale e professionale valutazione, infatti, non può essere fatta senza la visione della casa. Ricordalo sempre.

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Nuove  operazioni di marketing

Se mi segui, sai quanto tempo e denaro investo per vendere una casa. Diversi infatti sono i professionisti dai quali mi faccio affiancare: dal fotografo professionista, alla home stager; utilizzo inoltre i social con campagne sponsorizzate (per visionare la mia pagina facebook clicca qui e dai un’occhiata alle recensioni).

Oggi non basta più. Aggiungerò ulteriori servizi: Realisti.co permetterà ai potenziali acquirenti di effettuare una visita virtuale della casa e farò anche un video professionale con una spiegazione attenta ed esaustiva della tua casa.

Ogni appuntamento non dico che dovrà essere un acquirente che sicuramente comprerà ma quasi.

Sistema vendita sicura

Come vendere una casa durante il coronavirus? Quale strumento può essere efficace ma soprattutto sicuro?

Uno dei sistemi di vendita che ho sempre sfruttato per vendere ottenendo il massimo nel minor tempo è l’OPEN HOUSE. Se non sai cos’è te lo spiego brevemente: è un evento aperto della durata di 2/3 ore durante le quali vengono concentrati tutti gli appuntamenti creando una “competizione” tra gli acquirenti. Particolarità del sistema: non devi prendere appuntamento, ma basta che ti presenti durante l’evento. Oggi però capisci non è realmente possibile farlo in questo modo. Te la vedi la gente che aspetta sotto casa tutta insieme senza alcun ordine? Io no…..

Allora come fare per sfruttare questo strepitoso sistema, visto che ad oggi risulta impossibile? Ho studiato un open house ad hoc per vendere casa durante il coronavirus. Funziona così: preparo tutto il marketing necessario e metto in pubblicità l’immobile. Creo l’evento, specificando che si potrà visitare l’abitazione solo prendendo appuntamento e a tutti gli acquirenti verranno offerti guanti e calzari. A loro viene chiesto di venire con la loro mascherina per accedere in casa.

A casa tua potrà entrare solo chi rispetta queste tre semplici regole:

  1. Prendere appuntamento e  presentarsi in orario;
  2. Indossare mascherina protettiva propria
  3. Indossare calzari e guanti forniti da me.

Finito l’open house farò eseguire da una ditta specializzata una sanificazione dell’appartamento con sistema ozono per permettere al venditore di rientrare tranquillamente in casa.

Con la salute non si scherza!

Ammetto che l’investimento sarà importante ma, a mio parere, non esiste un altro modo per fare bene il mio lavoro in questo momento.

Ci saranno sempre persone che vorranno vendere casa e persone che vorranno comprarla ed il mio obiettivo è farle incontrare. Anche oggi.

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Responsabilità dell’agenzia immobiliare: quali sono?

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Houston abbiamo un problema!

Comprare casa è un passo importante e si spera, che affidandosi ad un’agenzia immobiliare, tutto vada per il meglio. La realtà dei fatti però non è così: la responsabilità dell’agenzia immobiliare o del consulente immobiliare ha dei limiti.

Nell’immaginario collettivo si pensa che tutto ciò che è riferito al pianeta casa, rientri nelle responsabilità dell’agenzia immobiliare: dalla regolarità della planimetria, al saldo del pagamento delle spese condominiali, al controllo che non esistano ipoteche sull’immobile. Ma sarà davvero così?

In questo articolo cercherò di fare un pochino di chiarezza e di sfatare alcuni luoghi comuni. Si parlerà un pò di legge……quindi per le conclusioni vi consiglio di leggere tutto fin in fondo.

QUALI RESPONSABILITÀ HA L’AGENZIA IMMOBILIARE

Chiariamo un primo aspetto: chi è il mediatore?

L’articolo 1754cc parla chiaro: il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere collegato ad alcuna di essa da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Va da sé che qui si parla della figura del mediatore e di quello che fa: mette in relazione più parti per concludere un affare.

Andiamo avanti.

L’art. 1759cc ci parla invece delle responsabilità del mediatore:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

  • “il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note”. Questo significa che, se non vi è patto o disposizione in contrario, egli non ha alcun obbligo di fare indagini per assicurare reciprocamente le parti circa il buon fine dell’affare, ma di segnalare quello che gli è stato riferito.

In questi due articoli si identifica il mediatore in generale.

La Legge 39/1989 parla nello specifico dell’agente di affari in mediazione (comunemente chiamato agente immobiliare). In questo articolo, l’elemento a cui fare attenzione, è uno dei fondamentali requisiti che deve avere l’agente immobiliare:

  • Requisito professionale: il mediatore, oltre ad essere in possesso del diploma, deve seguire un corso di formazione e deve superare un esame in camera di commercio con prova sia orale sia scritta che attesti le capacità dell’aspirante.

Il criterio di professionalità e buona fede fa intendere che ad un agente immobiliare non è chiesto un effettivo controllo documentale, ma di comunicare se esiste qualche problematica, che pur non facendo alcun controllo è lampante.

Faccio alcuni esempi:

  • la presenza di una veranda, che da un semplice sguardo alla planimetria catastale non è stata regolarizzata;
  • la posizione della cantina, che leggendo l’atto fa pensare che non sia quella ma un’altra;
  • la descrizione dell’immobile nell’atto: se leggendo si parla di un due camere e cucina ma l’appartamento ha tre camere e cucina, capite che è evidente che c’è un qualche problema?
  • La mancanza del certificato di abitabilità in una casa recente o comunque edificata successivamente al 01 settembre 1967.

L’agenzia immobiliare non ha responsabilità inerente al controllo effettivo della documentazione.

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Quindi a chi spettano tutti i controlli?

L’agenzia immobiliare non ha responsabilità? Questa è una domanda più che lecita, ma che pretende più di una risposta. In primis spetta al venditore o diversamente può spettare all’agente immobiliare se incaricato espressamente dal venditore stesso.

A mio parere l’agenzia immobiliare ha delle responsabilità e dalla mia, per fornire un servizio trasparente e professionale, preferisco fin da subito un controllo totale e completo su tutta la documentazione (per capire cosa intendo dai una lettura al mio articolo “PERCHÉ AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE PER LA VENDITA DELLA PROPRIA CASA?”) avvalendomi di professionisti di mia fiducia:

  • le verifiche urbanistiche e il controllo catastale è affidato al geometra che si preoccupa di sincerarsi che la planimetria non abbia difformità e se ce ne fossero di come procedere per la regolarizzazione;
  • il Notaio mi aiuta, verificando se esistono ipoteche o delle pendenze particolari;

L’agenzia immobiliare ha delle responsabilità perché non si parla di un paio di pantaloni ma della vostra futura casa.

Hai trovato interessante questo articolo? Scopri come posso aiutarti nella compravendita di un immobile, sia residenziale che commerciale. Contattami!

Ernesto Palano – Consulente immobiliare
Corso Trapani 151 – Torino
Tel: +39 333 845 1157
Email: info@ernestopalano.it