Houston abbiamo un problema!
Comprare casa è un passo importante e si spera, che affidandosi ad un’agenzia immobiliare, tutto vada per il meglio. La realtà dei fatti però non è così: la responsabilità dell’agenzia immobiliare o del consulente immobiliare ha dei limiti.
Nell’immaginario collettivo si pensa che tutto ciò che è riferito al pianeta casa, rientri nelle responsabilità dell’agenzia immobiliare: dalla regolarità della planimetria, al saldo del pagamento delle spese condominiali, al controllo che non esistano ipoteche sull’immobile. Ma sarà davvero così?
In questo articolo cercherò di fare un pochino di chiarezza e di sfatare alcuni luoghi comuni. Si parlerà un pò di legge……quindi per le conclusioni vi consiglio di leggere tutto fin in fondo.
QUALI RESPONSABILITÀ HA L’AGENZIA IMMOBILIARE
Chiariamo un primo aspetto: chi è il mediatore?
L’articolo 1754cc parla chiaro: il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere collegato ad alcuna di essa da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
Va da sé che qui si parla della figura del mediatore e di quello che fa: mette in relazione più parti per concludere un affare.
Andiamo avanti.
L’art. 1759cc ci parla invece delle responsabilità del mediatore:
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
- “il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note”. Questo significa che, se non vi è patto o disposizione in contrario, egli non ha alcun obbligo di fare indagini per assicurare reciprocamente le parti circa il buon fine dell’affare, ma di segnalare quello che gli è stato riferito.
In questi due articoli si identifica il mediatore in generale.
La Legge 39/1989 parla nello specifico dell’agente di affari in mediazione (comunemente chiamato agente immobiliare). In questo articolo, l’elemento a cui fare attenzione, è uno dei fondamentali requisiti che deve avere l’agente immobiliare:
- Requisito professionale: il mediatore, oltre ad essere in possesso del diploma, deve seguire un corso di formazione e deve superare un esame in camera di commercio con prova sia orale sia scritta che attesti le capacità dell’aspirante.
Il criterio di professionalità e buona fede fa intendere che ad un agente immobiliare non è chiesto un effettivo controllo documentale, ma di comunicare se esiste qualche problematica, che pur non facendo alcun controllo è lampante.
Faccio alcuni esempi:
- la presenza di una veranda, che da un semplice sguardo alla planimetria catastale non è stata regolarizzata;
- la posizione della cantina, che leggendo l’atto fa pensare che non sia quella ma un’altra;
- la descrizione dell’immobile nell’atto: se leggendo si parla di un due camere e cucina ma l’appartamento ha tre camere e cucina, capite che è evidente che c’è un qualche problema?
- La mancanza del certificato di abitabilità in una casa recente o comunque edificata successivamente al 01 settembre 1967.
L’agenzia immobiliare non ha responsabilità inerente al controllo effettivo della documentazione.
Quindi a chi spettano tutti i controlli?
L’agenzia immobiliare non ha responsabilità? Questa è una domanda più che lecita, ma che pretende più di una risposta. In primis spetta al venditore o diversamente può spettare all’agente immobiliare se incaricato espressamente dal venditore stesso.
A mio parere l’agenzia immobiliare ha delle responsabilità e dalla mia, per fornire un servizio trasparente e professionale, preferisco fin da subito un controllo totale e completo su tutta la documentazione (per capire cosa intendo dai una lettura al mio articolo “PERCHÉ AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE PER LA VENDITA DELLA PROPRIA CASA?”) avvalendomi di professionisti di mia fiducia:
- le verifiche urbanistiche e il controllo catastale è affidato al geometra che si preoccupa di sincerarsi che la planimetria non abbia difformità e se ce ne fossero di come procedere per la regolarizzazione;
- il Notaio mi aiuta, verificando se esistono ipoteche o delle pendenze particolari;
L’agenzia immobiliare ha delle responsabilità perché non si parla di un paio di pantaloni ma della vostra futura casa.
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Ernesto Palano – Consulente immobiliare
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