Si può vendere una casa senza agibilità?

Vendere una casa senza agibilità?

Vendere una casa senza agibilità

Questo è un argomento spinoso, lo ammetto.
Al solo sentire la parola agibilità le persone vanno in ansia. Si può vendere una casa senza agibilità? Questa domanda mi viene fatta spesso e con questo articolo ho deciso di spiegarvi per bene l’argomento.

Vendere una casa senza agibilità

Andiamo con ordine: che cos’è l’agibilità/abitabilità?
“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380/01), il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.
Tradotto in maniera semplice: è una certificazione che attesta che acquistiamo una casa e non un box auto o un magazzino.

Quindi è un documento importantissimo? Non per forza….
Molte cose sono cambiate nel tempo. Infatti, l’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934 con il Regio Decreto n. 1265 in cui il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri.

L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel
1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità.
All’inizio era un documento che non aveva molta valenza ma negli anni ha assunto tutt’altro
valore.

Vendere una casa senza agibilità

Quindi è si può vendere una casa senza agibilità?
Dipende da quando la casa è stata: costruita, ristrutturata o sopraelevata.
Come hai letto la legge ha assunto un’importanza rilevante dal 2001 in avanti. Per tutti gli edifici
costruiti dal 30/06/2003 l’agibilità è un documento essenziale. Se manca, l’immobile rimane
commercializzabile ma dovrà essere prodotta, se richiesta, pena nullità dell’atto.

Per gli edifici costruiti prima del 2003 cosa succede?
Per gli edifici costruiti prima del 01 settembre 1967, il certificato di agibilità non era obbligatorio.
Va comunque sempre comunicato all’acquirente la sua assenza. L’immobile è assolutamente commercializzabile. La mancata comunicazione dello stesso può al massimo produrre una richiesta
di sconto sul prezzo e l’acquirente non può pretendere il certificato stesso.
Per gli immobili costruiti successivamente al 01 settembre 1967 la cosa è più complicata in quanto
diventa essenziale capire come mai non vi è l’agibilità. Spesso capita per motivi burocratici o perché manca l’integrazione di un documento. Bisogna iniziare a preoccuparsi quando la stessa è stata sospesa o persino negata. Anche in questo caso vendere una casa senza agibilità sarà possibile ma diventa essenziale comunicare all’acquirente l’assenza della stessa pena la nullità dell’atto o una richiesta di sconto del prezzo.

Come avrai inteso l’argomento è molto spinoso e va affrontato volta per volta identificando i
possibili problemi. Ad oggi non è più il comune a rilasciare il certificato di agibilità ma viene fatta un’autodichiarazione da un professionista che attesta i requisiti richiesti. Diventa parte integrante dei compiti di un agente immobiliare controllare la presenza di tutti i documenti (come l’agibilità) per leggere l’articolo in cui parlo di tutte le responsabilità di un agente immobiliare clicca qui.

Vendere una casa senza agibilità

Guarda questo video per approfondire l’argomento: Vendere una casa senza agibilità

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Accettazione eredità: cosa vuol dire?

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

Questo è un argomento un pò tecnico ma ti assicuro che è meglio che leggi fino in fondo.

Per vendere una casa ereditata pensi basti l’atto di successione? Non è assolutamente così.

Se hai ereditato un immobile e adesso hai deciso di venderlo l’atto di successione è la prima cosa che ti viene in mente di fare. Ma non è abbastanza.

Quando erediti un immobile, insieme alla successione che dovrai fare entro un anno dalla morte del de cuius e serve esclusivamente ai fini fiscali ti sarà richiesta anche quella che si chiama “accettazione di eredità”.

Della successione se ne potrà occupare un geometra, un caf oppure il Notaio. Se parliamo di accettazione di eredità (sia tacita sia espressa) è un compito che potrà assolvere esclusivamente il Notaio.

Per diventare erede occorre infatti che il chiamato alla successione dichiari di voler accettare la casa in questione. E come si fa? In due modi:

  • Accettazione tacita dell’eredità;
  • Accettazione espressa dell’eredità.

Accettazione eredità: cosa vuol dire?

 

ACCETTAZIONE TACITA DELL’EREDITÀ

Per vendere liberamente l’immobile che hai ereditato, in fase di atto di vendita dovrai semplicemente dichiarare di essere erede. Questa procedura è da effettuarsi entro 10 anni dall’apertura della pratica di successione, ed inoltre è quella che costa meno. A volte capita che venga richiesta anche successivamente ai 10 anni ma questo è a descrizione del Notaio che farà l’atto.

Potrai usare questa dichiarazione per tutti gli immobili trascritti nella stessa conservatoria dei registri immobiliari (lo so che può sembrarti troppo “tecnica” come cosa, ma spiegarla diversamente non è possibile). Spesso è utile se hai immobili nello stesso comune.

 

ACCETTAZIONE ESPRESSA DELL’EREDITÀ

L’accettazione espressa è da effettuarsi dal Notaio con atto pubblico o scrittura privata. È un vero e proprio atto e ha un costo sicuramente maggiore rispetto all’accettazione tacita di eredità.

L’accettazione espressa può essere pura e semplice, oppure con beneficio d’inventario. All’accettazione con beneficio di inventario si ricorre solitamente quando i debiti sono superiori ai crediti: con essa l’erede, onde evitare di rispondere dei debiti del defunto anche con il proprio patrimonio, mette una sorta di barriera tra i propri beni e quelli ereditati, per cui i creditori potranno pignorare solo questi ultimi.

I costi sono differenti: un’accettazione di eredità tacita può costare tra i 350€ e i 500€ a de cuius, mentre un accettazione espressa è un vero e proprio atto e sarà da valutare con il proprio Notaio di fiducia.

In sintesi, se decidi di vendere un immobile ereditato, ricordati che a parte il costo della successione dovrai tenere conto di quello dell’accettazione di eredità. In caso contrario non ti sarà possibile procedere con la vendita della casa!

Accettazione eredità: cosa vuol dire? Guarda il video riepilogativo qui sotto

 

Devi vendere una casa ereditata? Leggi questo articolo

Gli errori che i venditori non devono commettere quando mettono in vendita la loro casa

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Vendere, vendere, vendere!

Finalmente è arrivato il momento di cambiare casa.

Ma ci sono degli errori che i venditori non devono assolutamente commettere.

Spesso si pensa che le cose alle quali fare attenzione siano la planimetria, l’atto di provenienza, le spese condominiali, cose sicuramente importanti, ma in realtà se vuoi vendere bene e in fretta, le cose alle quali porre particolare attenzione sono cose semplici e che al primo impatto fanno la differenza.

Leggi fino in fondo così da scoprire quali errori non devono commettere i venditori:

  1. Lasciare macchie di umidità in vista: una vecchia perdita, una macchia sulla parete fatta chissà in quale modo, sono tutte cose che non devono esserci quando mettete in vendita la casa; l’acquirente non conosce la provenienza di quella macchia e ti garantisco che possono iniziare i pensieri più disparati!
  2. Tapparelle rotte o incastrate: immagina di essere l’acquirente, di entrare nella camera e di voler vedere la vista; ti avvicini alla tapparella, cerchi di tirarla su, ma niente! Non è sicuramente un ottimo biglietto da visita.
  3. Lasciare il vostro cane in casa durante gli appuntamenti. Anch’io ho il mio piccolo amico in casa, ma ahimè non piacciono a tutti e ci sono anche persone allergiche. Aggiungo un’altra cosa: se il tuo cane è come il mio, si potrebbe emozionare ogni qual volta che una persona entra in casa (descrivere come fa penso non serva, considera che è un maschietto……) ed immagina che imbarazzo!
  4. Luci e lampadine: immagina un giorno di autunno o inverno, entra l’acquirente in casa e la metà delle luci è fulminata oppure una luce calda e una fredda. Dare omogeneità agli ambienti è importante. Scegli luci tutte uguali così da dare alla camera una luce uniforme. 
  5. Ordine! Non puoi pensare di lasciare tutto disordinato, con mille foto appese e centinaia di calamite sul frigo. Devi cercare di lasciare la casa nella maniera più neutra possibile. Anche un tocco di verde non fa male. Soprattutto nella zona giorno delle piante possono dare un senso di armonia. 

 

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Ricordati che non c’è una seconda possibilità di fare una buona prima impressione. 

Gli errori che i venditori non devono commettere quando mettono in vendita la loro casa sono tanti, ma questi sono i principali.

Se fare da solo ti spaventa o non ti senti in grado ti rimando al mio articolo su come scegliere il giusto agente immobiliare.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Cosa comporta effettuare o ricevere una donazione di immobile? Ecco una mini-guida sull’argomento.

Spesso si sente parlare di immobili donati e capita di fantasticare sulle possibilità di ricevere in dono una casa. Ma che cos’è una donazione? Quando si parla di donazione si parla di uno dei contratti grazie ai quali si diventa proprietari di un immobile.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Il soggetto A (donante) dona al soggetto B (donatario) un immobile tramite un atto notarile, e fin qui tutto bene. Qual è il problema della donazione? Il problema è che in Italia è un atto soggetto a revocazione, può essere cioè annullato.

Da chi può essere revocata? Da chiunque pretenda qualcosa dal soggetto A (donante): figli, creditori o dallo stesso donante in caso il donatario abbia commesso gravi atti nei suoi confronti o del suo patrimonio. Quando si parla di figli, il problema è anche più accentuato. Questo perché la legge tutela tutti i figli, anche quelli illegittimi e cioè avuti al di fuori del matrimonio. In questo caso il figlio illegittimo potrebbe richiedere a tutela della sua quota di eredità un’azione di riduzione e così rientrare del capitale di sua spettanza.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

CHE COSA COMPORTA L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE DA PROVENIENZA DONATIVA?

Comprare una casa che è stata donata in precedenza comporta diversi aspetti:

  • che la donazione è un atto a rischio in quanto impugnabile per vent’anni dalla trascrizione della donazione o per dieci anni dalla morte del donante;
  • che qualsiasi banca farà difficoltà a dare un mutuo se questa è la provenienza in quanto è un atto a rischio e loro rischi non ne vogliono.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

COME CI SI PUÒ TUTELARE?

Per difendersi da tutti questi aspetti, si possono fare principalmente due cose:

  • Se il soggetto A (donante) è ancora in vita, si può richiedere l’annullamento della donazione per mutuo consenso facendo un altro atto con lo stesso procedimento dell’atto di donazione;
  • Stipulare una delle numerose assicurazioni che tutelano gli acquisti, scegliendo una clausola specifica che riguardi la precedente donazione dell’immobile, per un acquisto decisamente più sereno.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione? In sintesi, se si vuole comprare una casa e la provenienza è una donazione, facciamo attenzione a chi ha donato e quanto tempo è passato dalla donazione.

Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?

Ho realizzato questo video che potrà aiutarti nella vendita del tuo immobile ricevuto in donazione.

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Come vendere casa durante il Coronavirus

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Hai intenzione di vendere casa o lo stai già facendo?

In un periodo delicato come quello che stiamo vivendo, viene naturale porsi una domanda: come vendere casa durante il coronavirus?

Questa pandemia ha travolto tutto e tutti, compreso me che faccio questo lavoro da quasi 16 anni. Mi sono posto anch’io la stessa domanda e, preoccupato di fornire un servizio in totale sicurezza per venditore e acquirente, ho dovuto necessariamente studiare un sistema per vendere la tua casa durante il coronavirus.

Ecco quindi, punto per punto, quello che farò per rispondere alla tua domanda su come vendere la tua casa durante il coronavirus:

  1. Valutazione professionale dell’immobile “a distanza”;
  2. Nuove operazioni di marketing con super pre-qualifica acquirente;
  3. Sistema “vendita sicura”.

Come vendere casa durante il coronavirus in sicurezza

Valutazione professionale:

Se vuoi curiosare nel mio sito troverai un link che parla proprio di come svolgo una valutazione professionale di un immobile; ma in questa straordinaria situazione ho deciso di modificare il mio sistema, mettendo al centro LA SICUREZZA. I contatti umani saranno ridotti al minimo per tutelare te e la tua famiglia.

Prima di visionare personalmente la casa, cosa che farò solo come ultima cosa, mi sincererò delle tue reali esigenze: hai necessità di venderla? Vuoi una casa più grande? Più piccola? Stai affrontando una separazione? La casa era di un tuo parente e la vuoi vendere?  

Via email mi manderai i documenti dell’immobile così che io abbia la possibilità preventiva di verificare il tutto: con una semplice video-call oppure telefonicamente ti porrò delle domande, per conoscerti e per capire come poterti aiutare e darti una prima idea sul valore dell’immobile.

In ultima battuta verrò a casa tua (con mascherina e guanti) per ribadire quello che ci siamo già detti telefonicamente e per confermare la prima valutazione una volta visto personalmente  l’immobile.

Una reale e professionale valutazione, infatti, non può essere fatta senza la visione della casa. Ricordalo sempre.

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Nuove  operazioni di marketing

Se mi segui, sai quanto tempo e denaro investo per vendere una casa. Diversi infatti sono i professionisti dai quali mi faccio affiancare: dal fotografo professionista, alla home stager; utilizzo inoltre i social con campagne sponsorizzate (per visionare la mia pagina facebook clicca qui e dai un’occhiata alle recensioni).

Oggi non basta più. Aggiungerò ulteriori servizi: Realisti.co permetterà ai potenziali acquirenti di effettuare una visita virtuale della casa e farò anche un video professionale con una spiegazione attenta ed esaustiva della tua casa.

Ogni appuntamento non dico che dovrà essere un acquirente che sicuramente comprerà ma quasi.

Sistema vendita sicura

Come vendere una casa durante il coronavirus? Quale strumento può essere efficace ma soprattutto sicuro?

Uno dei sistemi di vendita che ho sempre sfruttato per vendere ottenendo il massimo nel minor tempo è l’OPEN HOUSE. Se non sai cos’è te lo spiego brevemente: è un evento aperto della durata di 2/3 ore durante le quali vengono concentrati tutti gli appuntamenti creando una “competizione” tra gli acquirenti. Particolarità del sistema: non devi prendere appuntamento, ma basta che ti presenti durante l’evento. Oggi però capisci non è realmente possibile farlo in questo modo. Te la vedi la gente che aspetta sotto casa tutta insieme senza alcun ordine? Io no…..

Allora come fare per sfruttare questo strepitoso sistema, visto che ad oggi risulta impossibile? Ho studiato un open house ad hoc per vendere casa durante il coronavirus. Funziona così: preparo tutto il marketing necessario e metto in pubblicità l’immobile. Creo l’evento, specificando che si potrà visitare l’abitazione solo prendendo appuntamento e a tutti gli acquirenti verranno offerti guanti e calzari. A loro viene chiesto di venire con la loro mascherina per accedere in casa.

A casa tua potrà entrare solo chi rispetta queste tre semplici regole:

  1. Prendere appuntamento e  presentarsi in orario;
  2. Indossare mascherina protettiva propria
  3. Indossare calzari e guanti forniti da me.

Finito l’open house farò eseguire da una ditta specializzata una sanificazione dell’appartamento con sistema ozono per permettere al venditore di rientrare tranquillamente in casa.

Con la salute non si scherza!

Ammetto che l’investimento sarà importante ma, a mio parere, non esiste un altro modo per fare bene il mio lavoro in questo momento.

Ci saranno sempre persone che vorranno vendere casa e persone che vorranno comprarla ed il mio obiettivo è farle incontrare. Anche oggi.

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Responsabilità dell’agenzia immobiliare: quali sono?

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Houston abbiamo un problema!

Comprare casa è un passo importante e si spera, che affidandosi ad un’agenzia immobiliare, tutto vada per il meglio. La realtà dei fatti però non è così: la responsabilità dell’agenzia immobiliare o del consulente immobiliare ha dei limiti.

Nell’immaginario collettivo si pensa che tutto ciò che è riferito al pianeta casa, rientri nelle responsabilità dell’agenzia immobiliare: dalla regolarità della planimetria, al saldo del pagamento delle spese condominiali, al controllo che non esistano ipoteche sull’immobile. Ma sarà davvero così?

In questo articolo cercherò di fare un pochino di chiarezza e di sfatare alcuni luoghi comuni. Si parlerà un pò di legge……quindi per le conclusioni vi consiglio di leggere tutto fin in fondo.

QUALI RESPONSABILITÀ HA L’AGENZIA IMMOBILIARE

Chiariamo un primo aspetto: chi è il mediatore?

L’articolo 1754cc parla chiaro: il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere collegato ad alcuna di essa da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Va da sé che qui si parla della figura del mediatore e di quello che fa: mette in relazione più parti per concludere un affare.

Andiamo avanti.

L’art. 1759cc ci parla invece delle responsabilità del mediatore:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

  • “il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note”. Questo significa che, se non vi è patto o disposizione in contrario, egli non ha alcun obbligo di fare indagini per assicurare reciprocamente le parti circa il buon fine dell’affare, ma di segnalare quello che gli è stato riferito.

In questi due articoli si identifica il mediatore in generale.

La Legge 39/1989 parla nello specifico dell’agente di affari in mediazione (comunemente chiamato agente immobiliare). In questo articolo, l’elemento a cui fare attenzione, è uno dei fondamentali requisiti che deve avere l’agente immobiliare:

  • Requisito professionale: il mediatore, oltre ad essere in possesso del diploma, deve seguire un corso di formazione e deve superare un esame in camera di commercio con prova sia orale sia scritta che attesti le capacità dell’aspirante.

Il criterio di professionalità e buona fede fa intendere che ad un agente immobiliare non è chiesto un effettivo controllo documentale, ma di comunicare se esiste qualche problematica, che pur non facendo alcun controllo è lampante.

Faccio alcuni esempi:

  • la presenza di una veranda, che da un semplice sguardo alla planimetria catastale non è stata regolarizzata;
  • la posizione della cantina, che leggendo l’atto fa pensare che non sia quella ma un’altra;
  • la descrizione dell’immobile nell’atto: se leggendo si parla di un due camere e cucina ma l’appartamento ha tre camere e cucina, capite che è evidente che c’è un qualche problema?
  • La mancanza del certificato di abitabilità in una casa recente o comunque edificata successivamente al 01 settembre 1967.

L’agenzia immobiliare non ha responsabilità inerente al controllo effettivo della documentazione.

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Quindi a chi spettano tutti i controlli?

L’agenzia immobiliare non ha responsabilità? Questa è una domanda più che lecita, ma che pretende più di una risposta. In primis spetta al venditore o diversamente può spettare all’agente immobiliare se incaricato espressamente dal venditore stesso.

A mio parere l’agenzia immobiliare ha delle responsabilità e dalla mia, per fornire un servizio trasparente e professionale, preferisco fin da subito un controllo totale e completo su tutta la documentazione (per capire cosa intendo dai una lettura al mio articolo “PERCHÉ AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE PER LA VENDITA DELLA PROPRIA CASA?”) avvalendomi di professionisti di mia fiducia:

  • le verifiche urbanistiche e il controllo catastale è affidato al geometra che si preoccupa di sincerarsi che la planimetria non abbia difformità e se ce ne fossero di come procedere per la regolarizzazione;
  • il Notaio mi aiuta, verificando se esistono ipoteche o delle pendenze particolari;

L’agenzia immobiliare ha delle responsabilità perché non si parla di un paio di pantaloni ma della vostra futura casa.

Hai trovato interessante questo articolo? Scopri come posso aiutarti nella compravendita di un immobile, sia residenziale che commerciale. Contattami!

Ernesto Palano – Consulente immobiliare
Corso Trapani 151 – Torino
Tel: +39 333 845 1157
Email: info@ernestopalano.it

Planimetria comunale difforme da planimetria catastale

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Stai cercando casa e la prima cosa che controlli tra i tanti documenti è sempre la stessa: la planimetria catastale.

In pochissimi sanno però che la planimetria catastale non è assolutamente probatoria ai fini della conformità urbanistica; cerco di esser chiaro: se desideri davvero controllare che tutto sia in ordine, quella da verificare non è la planimetria catastale, ma la planimetria comunale.

COSA SUCCEDE SE LA PLANIMETRIA COMUNALE È DIFFORME DALLA PLANIMETRIA CATASTALE?

La vera domanda che dovresti quindi porti è: la planimetria comunale è conforme allo stato di fatto e cioè a come vedo la casa?

In Italia abbiamo il catasto che è nato per motivi fiscali e non ai fini di controllo urbanistico mentre diversamente il comune è l’organo preposto al controllo della regolarità edilizia. In una prima fase puoi anche accontentarti di verificare che la planimetria catastale sia uguale a come vedi l’alloggio, quando però decidi che quella è la casa giusta e vuoi procedere all’acquisto, assicurati di verificare sempre anche la planimetria comunale.

COME SI FA?

Verificare la planimetria comunale è più semplice di quello che si pensi:

  1. Recarsi presso l’ufficio edilizia del comune dove si trova l’immobile e fare direttamente richiesta (attenzione: gli uffici non sono sempre aperti al pubblico, quindi verificare giorni ed orari di apertura per non perdere tempo);
  2. Tramite un professionista di fiducia (agente immobiliare, geometra o architetto);

SE LA PLANIMETRIA CATASTALE È DIFFORME DALLA PLANIMETRIA COMUNALE COME CI SI COMPORTA?

Bisogna sempre fare rifermento al comune, quindi incaricato un geometra o un architetto, sarà lui a indicare la strada migliore per regolarizzare il tutto; solitamente basta o una semplice pratica urbanistica oppure una pratica in sanatoria (che prevede una multa che varia da 516€ a salire in base al tipo di abuso edilizio).

Io per esempio, mi preoccupo sempre fin dall’inizio di controllare che la planimetria comunale non sia difforme dalla planimetria catastale. Essere certo che le planimetrie siano uguali tra loro, assicura una compravendita serena e senza intoppi. Basti pensare che ad oggi molte banche per concedere un mutuo, pretendono che le che entrambe le planimetrie siano conformi.

Se vuoi vendere casa, insieme a controllare che la planimetria comunale non sia difforme dalla planimetria catastale, ti consiglio di dare una lettura a questo link dove puoi trovare altri utili consigli.

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